Pulizia scale: a chi compete secondo il regolamento condominiale?

Il dibattito che riguarda la pulizia scale accende grosse diatribe tra i condomini perché spesso non è ben definita la figura di competenza. 

Gli inquilini, infatti, lamentano la loro partecipazione alla pulizia. E, talvolta, sostengono di non essere tenuti a procedere a loro spese all’assunzione di un operatore di riferimento. Il proprietario, di contro, sostiene che la pulizia scale rientra nella manutenzione ordinaria e, di conseguenza, è quindi a carico dei condomini. 

Ma cosa dice la legge in proposito? Esiste una regolamentazione specifica? A livello legislativo, le scale sono considerate un bene comune che interessa l’intero edificio poiché funge da collegamento fra un piano e l’altro.

Nonostante ciò, non tutti usufruiscono allo stesso modo del bene. L’inquilino al piano terra non utilizza quotidianamente le scale come il condomino del quinto piano, a meno che non disponga di un locale accessorio collocato nella parte alta della palazzina.

Come funziona la pulizia delle scale in condominio?

La legge si è espressa riguardo le pulizie scale attraverso l’articolo 1117 del Codice Civile. Il testo della normativa dice espressamente:

“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti […]”.

Un ulteriore chiarimento arriva dall’articolo 1123 del Codice Civile che sancisce la ripartizione di questo onere fra gli inquilini.

Chi abita al primo piano deve pulire tutte le scale?

Entrando a far parte dei beni comuni, la gestione e l’amministrazione delle scale, tra cui la pulizia, rientrano nella manutenzione ordinaria. Il costo sostenuto per mantenerle sempre in ordine, quindi, va ripartito in base all’utilizzo. Questo significa che chi abita all’ultimo piano sarà tenuto a pagare un importo superiore rispetto all’inquilino del piano terra.

La ripartizione corretta delle spese per la pulizia scale

Come abbiamo già anticipato la ripartizione delle spese per la pulizia scale va fatta in base alla collocazione di ciascun immobile. Inoltre, l’importo totale delle spese è assoggettato anche in considerazione del tipo di intervento. Di conseguenza, non riguarda solo l’aspetto della semplice pulizia, ma anche il tipo di intervento di natura ordinaria o straordinaria.

Se si parla di interventi ordinari, ogni condomino sarà responsabile solo per la porzione che gli compete. 

Chi può fare la pulizia scale?

Accade spesso che, in fase di assemblea condominiale, gli inquilini deliberano in merito a tale incombenza seguendo il criterio del “ognuno pulisce il proprio piano di appartenenza”. Nel caso in cui ci siano più condomini nello stesso piano, sarà loro compito suddividersi i lavori a turnazione.

Ciò avviene quando il condominio non dispone di un servizio esterno di pulizia. E la legge su questo punto non si esprime. Ovvero, gli inquilini sono liberi di decidere se richiedere un intervento esterno o procedere con il fai da te.

Qualora si decidesse di procedere con il fai da te, però, bisogna fare attenzione a raggiungere l’unanimità, perché la legge non può obbligare nessuno a fare le pulizie delle scale. E, quindi, di fronte a un inquilino reticente, l’assemblea non ha alcun potere di opposizione.

E’ proprio per questo motivo che ci si affida ad una ditta esterna. In questo modo, infatti, si riesce ad ovviare a eventuali problemi tra condomini. E, allo stesso tempo, evitare alcuna sorta di malessere generale.

Come ripartire le spese di pulizia straordinaria?

Nel merito è intervenuta la Corte di Cassazione che sancisce che la ripartizione delle spese deve avvenire secondo l’altezza del piano. Ma vediamo nello specifico in cosa consiste.

Mantenere pulito il proprio condominio è una questione di tutti i giorni. Ma pochi sanno come effettivamente suddividere le spese in caso di manutenzione straordinaria delle scale. Quindi la domanda è d’obbligo: come ripartire le spese?

In questo caso, non viene presa in considerazione solo la collocazione dell’immobile rispetto alle scale (come, invece, avviene nel caso della manutenzione ordinaria), ma anche la metratura dell’appartamento. Perciò chi ha un’abitazione più grande si troverà costretto a pagare un importo più alto. 

Cosa dice la legge per le pulizie condominiali?

Oltre agli articoli 1117 e 1123 del Codice Civile già citati ci sono altre leggi che ampliano il discorso relativo alla spese di pulizia scale. 

In particolare, l’articolo 1134 sottolinea la ripartizione delle spese, la quale deve essere fatta in base al valore del singolo immobile e alla sua collocazione. A risolvere le eventuali beghe relative alla ripartizione e alle pulizie di condominio deve essere l’amministratore, secondo l’articolo 1130. 

Ma l’articolo 1136 sottolinea quanto sia importante raggiungere un accordo con tutti i condomini tramite votazione. Nella prima votazione è richiesta la metà dei voti favorevoli più uno. Nella seconda, invece, è sufficiente la votazione favorevole di almeno un terzo dei partecipanti.

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